Comprar una casa, departamento, terreno u otro inmueble requiere revisar previamente la situación de la propiedad y completar varios trámites hasta que la transferencia quede inscrita a nombre del comprador.
Antes de entregar dinero o firmar documentos, es importante verificar quién consta como propietario, si existen gravámenes o limitaciones sobre el inmueble y si la documentación necesaria para realizar la compraventa se encuentra en regla.
Qué revisar antes de comprar una casa, terreno o departamento
Antes de concretar la compra, revise tanto las condiciones del inmueble como su situación jurídica.
Es recomendable:
- Verificar quién consta como propietario del inmueble.
- Revisar el certificado de gravamen actualizado.
- Comprobar si existen hipotecas, prohibiciones, limitaciones u otros gravámenes que puedan afectar la transferencia.
- Revisar que la información de la escritura coincida con los datos del inmueble que se va a comprar.
- Verificar la información catastral y las obligaciones relacionadas con el predio.
- Comprobar los documentos adicionales cuando se trate de propiedad horizontal, predios rurales u otras condiciones particulares.
Estas verificaciones deben realizarse antes de entregar cantidades importantes de dinero o completar la compraventa.
¿Qué información contiene el certificado de gravamen?
El certificado de gravamen es uno de los documentos principales para conocer la situación jurídica de un inmueble antes de comprarlo.
Permite consultar información como:
- Descripción del inmueble.
- Propietario o propietarios registrados.
- Forma de adquisición.
- Antecedentes de la propiedad.
- Gravámenes y limitaciones.
- Anotaciones preventivas que consten sobre el bien.
Esta información permite comprobar si quien ofrece el inmueble consta como propietario y conocer situaciones que podrían afectar posteriormente la compraventa.
El certificado se solicita en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.
Requisitos para comprar un inmueble
Para realizar la compraventa de un inmueble se debe contar con la documentación que permita identificar a las partes, acreditar la propiedad y cumplir las obligaciones relacionadas con la transferencia.
Entre los principales requisitos se encuentran:
- Minuta de compraventa patrocinada por un abogado.
- Escritura o título de propiedad del inmueble.
- Cédulas de identidad y papeletas de votación del comprador y vendedor.
- Certificado de gravamen actualizado.
- Impuesto predial o información catastral actualizada del inmueble.
- Documentos que acrediten la declaración y pago de los tributos generados por la transferencia.
Según las características del inmueble o la situación de las partes, se deben presentar documentos adicionales. Esto ocurre, por ejemplo, cuando una de las partes actúa mediante un apoderado, participa una persona jurídica, el inmueble pertenece a una persona fallecida o se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal.
Pasos para realizar la compraventa de un inmueble
Una vez revisada la situación jurídica del inmueble y acordadas las condiciones de la compra, se puede iniciar el proceso de transferencia:
- Verifique quién consta como propietario y revise la situación jurídica del inmueble mediante el certificado de gravamen y los demás documentos correspondientes.
- Acuerde con el vendedor el precio, la forma y las condiciones de pago. Para mantener constancia y trazabilidad de la operación, utilice un medio de pago que permita acreditar la entrega del dinero y conserve los comprobantes correspondientes.
- Solicite a un abogado la elaboración de la minuta de compraventa, en la que deben constar los datos del comprador, vendedor, inmueble, precio y las condiciones acordadas para la operación.
- Realice los trámites para declarar la transferencia ante el Gobierno Autónomo Descentralizado (GAD) municipal del cantón donde está ubicado el inmueble y determinar los impuestos y valores que correspondan.
- Pague los impuestos y demás obligaciones generadas por la transferencia para continuar con la firma de la escritura.
- Con la minuta, los comprobantes de pago y los demás documentos necesarios, el comprador y vendedor acuden a una notaría para otorgar y firmar la escritura pública. Antes de acudir, revise los requisitos para la compraventa de un inmueble en notaría.
- Una vez otorgada la escritura, preséntela en el Registro de la Propiedad del cantón donde está ubicado el inmueble para solicitar su inscripción.
Impuestos al comprar o vender un inmueble
La transferencia de dominio puede generar impuestos y otros valores que deben pagarse como parte del proceso.
Entre los tributos relacionados con una compraventa se encuentra el impuesto de alcabala. Cuando se cumplen las condiciones establecidas en la normativa, también puede generarse el impuesto a la utilidad y plusvalía.
La determinación y pago de estos valores se realiza conforme al procedimiento establecido por el Gobierno Autónomo Descentralizado correspondiente.
Los impuestos que se generen dependen de las condiciones de la transferencia, por lo que deben revisarse para cada caso antes de otorgar la escritura.
¿Qué gastos debe considerar al comprar un inmueble?
Además del precio acordado por la propiedad, una compraventa puede generar otros gastos durante el proceso.
Entre ellos se encuentran:
- Impuestos y valores relacionados con la transferencia de dominio.
- Elaboración de la minuta y otros documentos que sean necesarios.
- Certificados relacionados con el inmueble.
- Tarifa por el servicio notarial.
- Arancel por la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
El costo de estos trámites depende del inmueble, de la cuantía de la compraventa y de las condiciones de la transferencia.
Para conocer los gastos del servicio notarial puede revisar la información sobre la compraventa de inmuebles en notaría, donde también encontrará el acceso al asistente para calcular la tarifa notarial.
¿Una promesa de compraventa convierte al comprador en propietario?
No. Una promesa de compraventa establece el compromiso de celebrar posteriormente la compraventa, pero no convierte por sí sola al comprador en propietario del inmueble.
La transferencia de dominio se formaliza mediante el acto correspondiente y la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Por esta razón, antes de entregar dinero mediante una promesa de compraventa también es importante verificar la situación jurídica del inmueble y las condiciones establecidas en el documento.
¿Cuándo el inmueble queda registrado a nombre del comprador?
La firma de la escritura pública ante el notario no es el último paso del proceso.
Después de otorgar la escritura de compraventa, esta debe presentarse en el Registro de la Propiedad del cantón donde está ubicado el inmueble.
El Registro realiza la calificación jurídica y, cuando se cumplen los requisitos, inscribe la transferencia. Mediante esta inscripción queda registrada la adquisición del inmueble a nombre del comprador.
Por esta razón, después de firmar la escritura es importante completar la inscripción en el Registro de la Propiedad y no considerar terminado el trámite únicamente con la firma ante el notario.
Referencia: Gobiernos Autónomos Descentralizados, Registros de la Propiedad, Consejo de la Judicatura y normativa ecuatoriana aplicable.
