La compraventa de un inmueble permite transferir la propiedad de una casa, departamento, terreno u otro bien inmueble del vendedor al comprador.
En Ecuador, la compraventa de bienes inmuebles se formaliza mediante escritura pública ante un notario. Antes de firmarla se deben cumplir los requisitos relacionados con el inmueble y pagar los tributos que correspondan. Posteriormente, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Requisitos para la compraventa de un inmueble
Los documentos necesarios dependen de las características del inmueble, de las partes y de las condiciones de la transferencia.
Entre los principales requisitos se encuentran:
- Minuta de compraventa patrocinada por un abogado.
- Escritura o título de propiedad del inmueble.
- Cédulas de identidad y papeletas de votación del comprador y vendedor. En el caso de extranjeros, pasaporte vigente.
- Certificado de gravamen vigente del inmueble.
- Impuesto predial o información catastral actualizada del inmueble.
- Certificados y comprobantes relacionados con la declaración y pago de los impuestos que se generen por la transferencia de dominio.
Algunos documentos y pagos se obtienen ante el Gobierno Autónomo Descentralizado (GAD) municipal y el Registro de la Propiedad del cantón donde se encuentra ubicado el inmueble.
Según las características del inmueble o la situación de las partes, se deben presentar documentos adicionales. Esto ocurre, por ejemplo, cuando participa una persona jurídica, una de las partes comparece mediante un apoderado o el inmueble se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal.
Cómo realizar la compraventa de un inmueble en notaría
Una vez preparada la minuta y cumplidos los trámites e impuestos relacionados con la transferencia, el comprador y vendedor pueden otorgar la escritura pública de compraventa ante un notario.
Para realizar el trámite:
- Presente la minuta de compraventa y los documentos necesarios para la transferencia.
- El notario revisa la documentación y los documentos habilitantes correspondientes.
- El comprador y vendedor comparecen ante el notario para otorgar y firmar la escritura pública de compraventa.
- Una vez autorizada la escritura, esta puede presentarse en el Registro de la Propiedad para solicitar la inscripción de la transferencia.
Puede consultar las notarías del Ecuador para conocer su dirección, teléfono y horario de atención.
Si desea conocer todo el proceso, desde las verificaciones previas hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad, consulte cómo comprar un inmueble en Ecuador.
¿Por qué revisar el certificado de gravamen antes de comprar?
Antes de adquirir un inmueble es importante conocer su situación jurídica.
El certificado de gravamen permite verificar información relacionada con la propiedad, como quién consta como propietario, la forma en que adquirió el inmueble y la existencia de gravámenes, limitaciones o anotaciones preventivas.
Esta revisión permite detectar situaciones que podrían afectar la compraventa antes de firmar la escritura.
¿Cuánto cuesta la escritura de compraventa de un inmueble?
La tarifa notarial depende de la cuantía de la compraventa. Para determinarla se considera el valor que consta en el contrato y, si este es inferior al avalúo catastral del inmueble, se utiliza el avalúo catastral como base para el cálculo.
Puede utilizar el asistente de tarifas notariales para calcular el valor correspondiente. Seleccione Transferencias de dominio e ingrese los datos solicitados por la herramienta.
El valor calculado corresponde a la tarifa notarial del trámite. El costo total de la compraventa puede incluir además impuestos, certificados, documentos habilitantes y el arancel por la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
¿Qué gastos se pagan al comprar o vender un inmueble?
Además de la tarifa notarial, durante una compraventa pueden generarse otros valores relacionados con la transferencia:
- Impuestos y valores correspondientes a la transferencia de dominio.
- Certificados y documentos necesarios para otorgar la escritura.
- Certificaciones, compulsas o materializaciones de documentos habilitantes cuando correspondan.
- Arancel por la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
El valor de estos conceptos depende de las características del inmueble y de las condiciones de la transferencia.
Impuestos por la compraventa de un inmueble
La transferencia de un inmueble puede generar impuestos que deben liquidarse y pagarse antes de completar la escritura.
Entre los tributos relacionados con una transferencia de dominio se encuentra el impuesto de alcabala. Cuando se cumplen las condiciones establecidas en la normativa también puede generarse el impuesto a la utilidad y plusvalía, además de otros valores que correspondan.
La declaración, liquidación y pago se realiza conforme al procedimiento establecido por el Gobierno Autónomo Descentralizado (GAD) correspondiente.
Antes de acudir a la notaría se debe verificar que se hayan cumplido las obligaciones relacionadas con la transferencia del inmueble.
¿Quién paga los gastos de la compraventa?
No todos los valores que se generan durante una compraventa corresponden necesariamente a la misma persona.
El impuesto de alcabala se aplica conforme a las reglas establecidas para este tributo. Cuando la venta de un inmueble urbano genera una utilidad gravada, también puede corresponder el pago del impuesto a la utilidad y plusvalía.
En cuanto a los impuestos fiscales o municipales, los gastos de la escritura y otras solemnidades de la venta, la normativa establece reglas para determinar quién debe asumirlos, sin perjuicio de lo que comprador y vendedor puedan acordar cuando la ley lo permita.
Por esta razón, antes de firmar la compraventa es recomendable dejar claramente establecido qué valores asumirá cada una de las partes.
Documentos adicionales según el caso
La documentación puede variar cuando el inmueble o las partes tienen condiciones particulares.
Se deben presentar documentos adicionales, por ejemplo, cuando:
- Una de las partes comparece mediante un apoderado.
- El propietario ha fallecido y la transferencia corresponde a sus herederos.
- Una de las partes es una persona jurídica.
- El inmueble pertenece a una propiedad horizontal.
- Existen gravámenes o limitaciones sobre el inmueble.
- La propiedad corresponde a un predio rural o presenta condiciones particulares para su transferencia.
Cuando participa una persona jurídica pueden requerirse, entre otros documentos, el nombramiento vigente del representante legal, el RUC y la autorización correspondiente para realizar la transferencia.
Si el inmueble se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal, se requiere el certificado de expensas actualizado emitido por la administración del condominio. Cuando no exista administrador o directiva legalmente nombrada, este requisito puede suplirse mediante la declaración correspondiente conforme a la normativa aplicable.
Los documentos adicionales dependen de cada caso y de las condiciones jurídicas del inmueble y de las partes.
¿Qué hacer después de firmar la escritura de compraventa?
Firmar la escritura pública en la notaría no completa por sí solo la transferencia del inmueble.
Después de otorgar la escritura, esta debe presentarse para su inscripción en el Registro de la Propiedad del cantón donde está ubicado el bien.
La inscripción permite registrar la transferencia de dominio y que el comprador conste como nuevo propietario del inmueble.
Para realizar la inscripción se deben cumplir los requisitos establecidos por el Registro de la Propiedad correspondiente y pagar el arancel de inscripción.
Referencia: Consejo de la Judicatura, Gobiernos Autónomos Descentralizados, Registros de la Propiedad y normativa ecuatoriana aplicable.
