Requisitos & Tramite para la compra venta de un inmueble en Ecuador

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Cuando tu vayas a realizar una compra de un bien inmueble(terrenos, casas, departamentos, oficinas, etc) en Ecuador, lo primero que debes hacer es averiguar que la persona que te está vendiendo es realmente la dueña del bien inmueble; o su vez, este legalmente autorizada a la venta.

Es mejor que esto lo hagas antes de entregar ninguna suma de dinero, por las múltiples estafas que se han venido dando.  Esto lo puedes hacer con los vecinos, en el Municipio correspondiente o en el Registro de la Propiedad.
Compra-venta de inmuebles

Requisitos para la compra venta de un inmueble(terrenos, casas, departamentos, oficinas, etc).

  • Copia de la escritura de  compra venta
  • Certificado de gravámenes emitido por el Registrador de la Propiedad, actualizado
  • Copias de Cédulas y papeletas de votación  compradores y vendedores
  • Pago del impuesto predial del año en curso.
  • Declaratoria de propiedad horizontal (caso de propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal)
  • Nombramiento de Administrador (caso de propiedades sujetas a régimen de propiedad horizontal.
  • Certificado de expensas (caso de propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal)
  • Posesión efectiva ( caso de herederos)

Trámite a seguir para la Compra Venta(terrenos, casas, departamentos, oficinas, etc).

  1. Elaboración de la minuta por parte de un profesional del derecho.
  2. Presentación ante el Municipio correspondiente, para la transferencia de dominio.
  3. Cancelación de impuestos de Alcabala y Plusvalía,  en caso de existir.
  4. Cancelación del impuesto en el Consejo Provincial correspondiente.
  5. Firma de la escritura ante un notario.
  6. Inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

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257 Comentarios



  1. Julian dice:

    Doménica; abuso de tu paciencia y amplio mi consulta anterior.
    Tengo que adquirir una oficina para la sociedad. Se que la adquisición de viviendas no está gravada con IVA; pero ignoro si es lo mismo para las oficinas y las plaza de aparcamiento. En caso afirmativo ¿a qué tipo?.
    Gracias de nuevo y disculpa las molestias.
    Atentamente.
    Julián

    • admin dice:

      Julian,

      Los contratos de compraventa no gravan IVA. en ningún caso; lo que si gravan Iva son los valores que se cancela por concepto de Derecho notarial y por inscripción de la escritura en el registro de la propiedad. Más por la compra venta como tal no se cancela impuesto, porque no te estan facturando. Se hace la escritura y se paga los impuestos por la transferencia de dominio como te explique en el mail anterior.

      Si no esta clara la explicación no dudes en preguntarme.

      Te comento que trabajo con una empresa de España desde hace 5 años y llevo la representación legal en Ecuador; según las consultas hechas es algo similar con lo tuyo. Si gustas te daré las telfs. para que pidas referencia a la gente de España.

      • Julián dice:

        Doménica; te agradezco infinito las aclaraciones que me haces con respecto a los impuestos; pero a causa de ello se me crea otra duda que te ruego me aclares:
        Yo quiero comprar el solar y la oficina que te he comentado anteriormente para constituir una inmobiliaria y promover viviendas, con locales y parqueaderos.
        Si la venta de inmuebles no está gravada con IVA ¿ La hacienda ecuatoriana me devolverá todo el IVA que, procedente del pago a contratistas, materiales, industriales y técnicos soporte mi sociedad, constituida en ecuador, como ocurre en España? ¿ O quizás lo tengo que considerar como costo ya que no lo puedo compensar ni recuperar?.
        Te agradezco de antemano tu cortesía al atenderme, y ruego disculpes la insistencia; pero como puedes ver la aclaración es muy importante para mí.
        Un cordial saludo.
        Julián

        • admin dice:

          Julian,

          El Servicio de Rentas Interns (SRI), es la institución en cargada del tema de impuestos en Ecuador, para tu caso la SRI. no hace devoluciones de IVA., lo que se hace es cruzar la información del IVA de compras con el IVA de ventas,. e ir viendo si da derecho a crédito tributario, pero en tu caso en ventas no tendrás IVA, por lo que se cargara al costo.

          Saludos,

          Doménica

    • carlos dice:

      saludos , quiero comprar una casa pero no tengo la plata completa, le dije al dueño de casa que le daba el 30% del valor total, y el saldo con credito del BIESS, no se que sigue despues ,

      • admin dice:

        Carlos,

        Si el venderor acepta, debes preguntar los requisitos para el préstamo y asegurarte que te vayan a dar el préstamo y el tiempo que tarda en darte el crédito y debes hacer una promesa de compra venta al momento de entragar el % del dinero.

        Saludos,

        Doménica

  2. John dice:

    Saludos por su buena ayuda profesional. La propiedad esta a nombre de mi madre fallecida tiene herederos y posesion efectiva pero mi padre no sale en el registro de la propiedad el desea vender su parte a un vendedor y quiere venderlo en forma horinzotal de 2 partes planta alta y planta baja ademas se quire aprovechar de su enfermedad terminal vejez y necesidades basicas. debo hacer una demanda a mi progenitor para que no de firma o de promesa de compra venta.

    • admin dice:

      John,

      Si la propiedad la adquirieron en estado civil casados, entró a formal parte de la sociedad conyugal y por lo tanto les corresponde el 50% a cada uno de tus padres, al fallecer tu madre el 50% de ella tienen derecho los hijos y del 50 % de tu padre y al estar vivo él es el dueño y puede disponer de sus cosas, llegando incluso a regalar si así lo desea. Por otra parte si desea vender bajo el régimen de propiedad horizontal debe tener la declaratoria de propiedad horizontal, de lo contrario no podra, lo que si puede hacer es vender los derechos y acciones. No puedes hacer absolutamente nada para evitar la venta, a menos que tu padre tenga alguna incapacidad para celebrar contratos.

      Saludos,

      Doménica

  3. karina dice:

    Estimados Señores, quiero adquirir un terreno de 2
    0000 pertenece a una cooperativa y el vendedor me solicita un anticipo de y 3000, q documento debo sucribir para asegurarme evidenciada la entrga del dinero. Estas peronas aun no poseen las escrituras del terreno ya k están aun tramitándose.

    Muchas gracias

    • admin dice:

      Karina,

      Indicas que es una cooparativa y que no poseen las escrituras, como pueden vernder un bien sin escrituras es mi pregunta?, no es procedente la venta de algo que no es dueño (ilegal); en estos casos lo que se debe hacer es una cesión de derechos ante un notario; es decir, el supuesto vendedor te cede los derechos que él tiene en la cooparativa, y tú cancelas el valor que has acordado por eso, con esa cesión notariada pasas a formar parte de la cooperativa y cuando ya salgan las escrituras conste tu nombre, no des ningún dinero sin asegurate bien del tema.

      Saludos,

      Doménica

  4. Marco dice:

    Buenos dias, realice un contrato de compra venta de una casa, hace 6 años, el dueño durante este tiempo desaparecio, recien hace 1 mes asoma y de forma urgente pide se le de el resto del dinero, yo tengo el dinero pero ahora este señor dice que a subido todo y que es necesario hacer un reajuste al precio que consta en la promesa de compra venta. mi pregunta es que debo hacer, se debe hacer este reajuste o se debe hacer valer el precio pactado y firmado legalmente en una notaria.
    Saludos

    • admin dice:

      Marco,

      En la promesa debe estar especificado el tiempo máximo para la firma de la escirtura de compra venta, y si no se hizo en ese tiempo tenías que haber demando, pero como no se ha hecho, y si no quieres pagar el reajuste demanda ahora mismo para el cumplimiento de la promesa, además en la promesa debe constar una penalidad para el caso de incumplimiento, déjale ver esa penalidad al vendedor y dile que si demandas él va atener que pagarte ese valor porque él incumplio, y que se pase el reajuste por la penalidad, es una sugerencia. Además también se considerará si ya estas en posesión del bien o no, porque si estas en posesión tienes las de ganar, pero si no estas un poco el inconveniente.

      Saludos,

      Doménica

  5. Mercedes Rojas dice:

    Por favor mi consulta es compre una casa en un conjunto pagando en partes, hace un anio la cancele me pase y se supone que me daban las escrituras en un mes, ha pasado un anio y averiguando en el registro d ela propiedad parte de las casas incluida la mia estan hipotecadas, razon por la q el constructor no me ha dado las escrituras, llevo insistiendo desesperada por las escrituras, porq ademas hay cosas q no estan como decia en el contrato compra venta, y ademas sin escrituras no me quieren poner medidor de luz, y la casa esta conectada a la etapa anterior de casas, y se me danian los aparatos electricos por variaciones de energia, quiero saber que pasaria si la CFN q es la q le ha dado el credito al constructor, le llega a embargar que pasaria con mi casa en la que vivo mas de un anio y yo cancele todo tengo los recibos de cada pago por favor ayudeme con esta consulta. GRacias

  6. Rolando dice:

    Hola
    Quisiera saber que requisitos necesito para poder comprar un sitio, este tiene todas las obras de alcantarillado y luz. Como puedo comprobar que la persona que me vende tiene todos los papeles en regla. Ya que pienso que como tiene todas las obras se debe de pagar predio y/o impuestos. Gracias por su ayuda.

    • admin dice:

      Rolando,

      Al que te esta vendiendo solicitale: certificado de hipotecas y gravamenes actualizado, carta del impuesto predial 2011, copia de la escritura que le acredita ser dueño, copias de cédulas; con estos documentos tendrás la información y puedes ir al municipio a consultar.

      Saludos,

      Doménica

  7. Natalia dice:

    Buenas tardes tengo una consulta acabo de comprar un departamento que estaba ocupado por los duenos hace 4 meses atars firmamos un convenio de compra y venta de que se finalizaria todo el tremite con el IESS hasta septiembre y el dinero fue depositado en la cuenta de ellos el 27 de septiembre por lo que cumpli con lo pactado, ahora no se quieren ir y dicen que a fin de mes talvez y no quieren pagar renta tampoco cuales son mis derechos como duena y de ellos como ex duenos debo darles algun tiempo segun la ley?? gracias por su ayuda.

  8. juan dice:

    La venta de mi propiedad en el canton Durán, la he tramitado por el Biees ahora se encuentra en la notaria para firma de minuta, me informan que este gobierno del Presidente Correa, ha dispuesto al municipio de Durán, me cobre el 1% de Plusvalia, mas el 10 % de impueto por Alcavalas.

    Es legal y moral que cobren este tipo de impuesto a mas de los prediales y tazas que se cancelaron para la venta,se puede saber a donde va este dinero, es mas, al mismo tiempo estoy comprando una nueva casa para mi familia, ¿ debo pagar tambien para la compra los mismos impuestos ?

    Favor deme luces, ya que de otro modo tendria que paralizar el sueño de mi familia. gracias.

    • admin dice:

      Juan,

      Si estas vendiendo un inmueble, corresponde al comprador correr con todos los gastos que demande la celebracion y traspaso de dominio, (alcabala, notaria, etc), y la plusvalia corresponde al vendedor (en caso que el bien haya generado plusvalia), estos impuestos simpre han existido, son impuestos por transferencia de dominio que se cancela a los municipios, notaria. Los impuestos prediales es otra cosa que se cancela cada año. Ahora para el caso de la compra seras tú el que debe correr con los gastos que demande la celebracion de la escritura y traspaso de dominio (alcabala, notaria etc), plusvalia cancelará el vendedor. Otra cosa es que de pronto te quieran sorprender alguien que te este ayudando con los trámites.

      Saludos,

      Doménca

  9. juan dice:

    La venta de mi propiedad en el canton Durán, la he tramitado por el Biees ahora se encuentra en la notaria para firma de minuta, me informan que este gobierno del Presidente Correa, ha dispuesto al municipio de Durán, me cobre el 1% de Plusvalia, mas el 10 % de impueto por Alcavalas.

    Es legal y moral que cobren este tipo de impuesto a mas de los prediales y tasas que se cancelaron para la venta,se puede saber a donde va este dinero, es mas, al mismo tiempo estoy comprando una nueva casa para mi familia, ¿ debo pagar tambien para la compra los mismos impuestos ?

    Favor deme luces, ya que de otro modo tendria que paralizar el sueño de mi familia. gracias.

  10. LADY dice:

    Buenos dias… porfavor me pueden ayudar con una inquiedtud… yo arriendo un departamento por mas 15 años por motivos de viaje el dueño quiere venderme solamente el dapartamento en el que vivo.. pero yo quiero hacer el prestamo con el biees… pero el biess me exige una DECLARATORIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL… mi duda es si el dueño puede realizar ese tramite o de plano no hay como vender una parte de una propiedad…

    • admin dice:

      Lady,

      La parte de una propiedad si hay como transferir, lo puedes hacer mediante compra venta de derechos y accciones o con una declaratoria de propiedad horizontal; para hacer por medio de declaratoria el dueño del bien debe tramitar esto en el municipio y es un poco demorado; si haces la compra venta de derechos y acciones es algo rápido pero con esto no puedes tramitar ningún crédito, porque son solo derechos y acciones y no cuerpo cierto.

      Saludos,

      Doménica

  11. piedad dice:

    Buenos dìas , me pueden ayudaraclarandome que es enajenaciòn por parte del municipio y si el seguro me darà el prestamo hipotecario para comprar una casa que me dicen tiene enajenacion por 5 años?

    les ageadezco de antemano me ayuden

    • admin dice:

      Piedad,

      La enajenación es al transferencia de un derecho, para que cualquier institucuón pueda darte un crédito el bien no debe tener hipoteca ni grávames.

      Saludos,

      Doménica

  12. John dice:

    Buenas tardes, hace una semana acabo de comprar un bien que estaba a medio construir son 800 mts, con una casa en obra gris, aun no me entregan los papeles del registro de propiedad a mi nombre pero ya todo el restante esta listo, el día de hoy me a llegado una notificación donde me dicen que el cerramiento delantero de la propiedad se encuentra construido sobre una zona prohibida ya que esta sobre un retiro obligado de 15 mts de la tuberia de hidrocarburos SOTE, y que no puedo tramitar los permisos de construccion sin esta modificación, si hago la modificacion perderia 170 mts2 de mi terreno y esto es una ordenanza desde hace años dada por Hidrocarburos, puedo legalmente pedir se me devuelva el dinero por lo menos de los metros perdidos ya que el anterior propietario no podia vender ese espacio de terreno?
    Muchas gracias

    • admin dice:

      John,

      Habla primero con quien te vendio y conversa para ver si areglan de una manera amigable, se no ser posible esto, puedes demandarlo porque no tenía que haberte vendido algo que en definitiva no era propietario.

      Saludos,

      Doménica

  13. John dice:

    Buenas tardes, mi hermana compro una propiedad y cuando ya se entrego el dinero se entero que se la daban en derechos y acciones cuales serían los inconvenientes de tener una propiedad de esta manera? si los anteriores dueños se ven en algun problema legal o economico o deudas esto podria interferir en el terreno de mi hermana? gracias

  14. John Paul dice:

    Buenas tardes por favor su ayuda, mi consulta es la siguiente:
    Tengo una propiedad con mi hermana, esta propiedad tiene 2 lotes, el uno se encuentra hipotecado y el otro no, lo que deseamos es poner a mi nombre el lote no hipotecado ya que la deuda es de mi hermana, cual sería la mejor forma de hacerlo para que no cueste mucho los impuestos o alcabalas?, al ser la propiedad de los 2 no podemos solo hacer una división de bienes y poner el un lote a mi nombre y el otro a nombre de mi hermana y que se mantenga la hipoteca en el de mi hermana?, y lo principal que si ella no logra pagar su deuda esto no pueda llegar a mi lote…. muchas gracias su respuesta y desearía saber si puedo seguir consultando si algo no me queda claro….. muchas gracias buenas tardes

    • admin dice:

      John Paul,

      Es una propiedad que tiene 2 lotes, pero entiendo que al ser una sola propiedad tienen una sola escritura a nombre de los dos, o tienen dos escrituras una por cada lote?, otra cosa necesito saber como consta la escritura de la hipoteca (se hipoteco una parte o toso el bien), y como consta en el certificado de hipotecas y gravames este dato, porque no entiendo bien que al ser una sola propiedad que consta de dos lotes, solo uno este hipotecado, de pronto se hipoteco una parte del 100% de la propiedad o cómo?, pero en todo caso si se hipoteco una parte se puede hacer la escritura a tu nombre de la otra parte que no esta hipoteca. Si me aclarar las dudas que tengo te podré seguir ayudando.

      Saludos,

      Doménica

      • John Paul dice:

        Hola Doménica gracias por la respuesta, pues mira los lotes son separados pero tienen una sola escritura ya que en algun momento se hipoteco a un banco toda la propiedad y el banco las unifico o algo por el estilo, luego se realizo la hipoteca de l un lote y consta en el registro de la propiedad como hipotecado el uno y el otro esta sin grabamenes pero hay una sola escritura, inclusive se paga todos los años impuestos separados por cada uno no se como se pueda hacer para separalos nuevamente y que el uno quede a mi nombre, y si es posible hacer solo una división de bienes para separarlo o es necesario una compra venta de mi hermana hacia mi persona?, en las escrituras no constan porcentajes solo que los 2 somos dueños asi que creo podriamos decir que yo compro solo un % pequeño y asi me hago dueño, o solo con división de bienes? muchas gracias y disculpa la molestia
        buenas tardes

        • admin dice:

          John Paul,

          Procede hacer una división y de esa forma cada uno tendrá su propio documento de propiedad, no procede una venta de % porque al venderte tu hermana, tu pasarías a ser propietario de más de lo que te corresponde, entonces hagan la división.

          Saludos,

          Doménica

  15. GABRIELA dice:

    Buenos dias,
    hace un año compre una casa y mediante un abogado trámite la compra, tengo las escrituras, pero todabía no he podido registrarla, el abogado se demoro mucho, y siempre me piden algo nuevo, plusvalía, ahora me piden la posesión de bienes.
    Lo esta tramitando mi madre la cual tiene los poderes para ello ya que yo estoy fuera.
    que pasos y documentación necesito para poder registrarla?
    me lo complican mucho, pensando que era bien sencillo.
    muchas gracias, porfavor estoy muy preocupada con todo este tema

    • admin dice:

      Gabriela,

      Para inscribir la escritura de compra venta en el registro de la propiedad lo que se necesita, es unicamente llevar las escrituras al registro y nada más; ahora dependiendo de quien y como compraron suelen pedir documentacióna dicional en el registro, indicas que le estan pidiendo posesión de bienes, es porque seguramnete los vendedores fueron herederos, pero ese documento deben tener porque en el municipio ya debieron presentar la posesión para hacer el traspaso de dominio, si está tú madre en Quito puede contactar con nosotros par ayudarle revisando la documentación e indicarle que es lo que realmente se necesita, unicamnte te estoy dando una guía general, pero en estos casos si no se revisa los documentos no puedo indicarte nada más.

      Saludos,

      Domenica

  16. Edison Freire dice:

    Buenas Noches,

    Vivo en el exterior y estoy en proceso de vender un terreno. Mis preguntas son las siguientes:

    1. Estaba casado cuando compre el terreno pero el nombre de mi esposa no consta en la escritura. Tiene ella que tambien firmar la escritura de compra y venta? En este momento, solo yo puedo viajar para hacer los tramites. Que tipo de documento (poder) se necesita para que ella no tenga que viajar? Vivimos en EEUU.

    2. Que tipo de documentos se necesita para hacer una promesa de compra y venta?

    • admin dice:

      Edison,

      Para firmar la escritura de venta del bien, necesariamente tienen que firmar los dos, porque compraron en estado civil casados, independientemente de que conste o no el nombre de tu esposa, si no puede estar ella para la firma de venta, deberá darte un poder exclusivamente para vender el bien, en el documento debe especificar las caracteristicas del inmueble a venderse.

      Para celebrar una promesa de compraventa, necesitan hacer una minuta (abogado) y elevar a escritura pública ante un notario.

      Saludos,

      Doménica

  17. Geovito dice:

    Voy a comprar una casa y quisiera saber los valores que hay que pagar en el Municipio de quito y por registrar las escrituras, un abogado me dijo que hay que pagar el 10% de un valor, dice que antes la propiedad habia sido comprada en 23000 dolares y que ahora el catastro esta en 41000 y que debo pagar el 10 % de la diferencia entre los dos valores, me esta estafando??? Hasta lo que yo sabia solo hay que pagar el 1×1000 de alcabalas y 1×1000 al consejo provincial y el 1% del valor del inmueble. Por favor puedes explicarme paso a paso que debo hacer al momento de comprar una propiedad.

    • admin dice:

      Geovito,

      Estas comprando, eso queiere decir que eres el comprador lo que te corresponde pagar es el impuesto de alcabalas en el municipio y consejo provincial, derecho notarial y registro de la propiedad, en alcabales se paga el 1% y este uno por ciento se cáldula en base al avaluo comercial de la carta del impuesto predial 2011, no es en base a lo que estas pagando por el bien, y más o menos en la notaria y en el registro cancelaras en el mismo porcentaje. Lo que el abogado de pronto quiere sorprender es con el pago de la “plusvalia”, que esta entre el precio de compra y de venta, pero ojo, que este impuesto en caso de haber le corresponde “pagar al vendedor” y no al comprador.

      Saludos,

      Doménica

  18. Jenny Murillo dice:

    necesito saber los impuestos que tiene que pagar un
    extranjero cuando compra un predio agrícola

    Gracias

  19. Anny dice:

    Hola, estoy en Republica Dominicana, y necesito hacer un poder general para alguien que esta en Ecuador, para que pueda vender, comprar, arrendar, etc., los bienes de alguien que esta aqui. Mi pregunta es, este poder puede solo indicar la autorizacion a vender,arrendar etc, los inmuebles de esa persona, o debe indicar la descripcion completa de las escrituras de esos inmuebles.

    Gracias anticipadas !!1

    • admin dice:

      Anny,

      Para la venta de cualquier bien necesariamente en el poder debe constar las especificaciones del bien a venderse, de lo cantrario no será válido.

      Saludos,

      Doménica



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